СПОЗУ схема планировочной организации земельного участка

Как сделать схему планирования земельного участка самостоятельно

Схему планировочной организации можно сделать в домашних условиях или заказать уже готовое решение в специальных коммерческих организациях или в администрации.

Законодательство не устанавливает обязательное оформление схемы специальными службами или компаниями, поэтому допускается самостоятельное составление документа. При этом градостроительное законодательство указывает, что изготовление схемы проводится по инициативе застройщика. Но для получения разрешения на строительство без СПОЗУ не обойтись. Поэтому фактически составление этого документа носит обязательный характер.

При самостоятельном составлении схемы за образец берется любой пример из интернета. Но не стоит забывать, что для соблюдения всех установленных требований необходимо приложить максимум усилий и навыков, даже если выбранный образец схож с вашей конфигурацией.

В любом случае схема планировки обязательно должна состоять из следующих документов:

  • титульного листа;
  • описательной части в виде текста;
  • схематической части в виде рисунка;
  • дополнительных документов.

Текстовая часть должна включать:

  • подробную характеристику вашего участка, на котором желаете возвести постройку;
  • информацию о наличии на участке зон с особым использованием;
  • ссылки на градостроительные нормативные требования;
  • техническое описание будущего строения;
  • перечень принятых мер, направленных на защиту строения от природного воздействия;
  • информация о благоустройстве вашего участка;
  • описание местоположения коммуникаций, хозяйственных построек и непроизводственных объектов;
  • технические показатели и характеристики для подъезда транспорта с внешней стороны участка, пути движения по территории.

В схематической части отображается:

  • расположение существующих и будущих построек, жилого дома, коммуникаций, зон с особым условием, мест движения транспорта, освещение, предметы благоустройства и защиты территории от влияния природных факторов, установленные публичные или частные сервитуты, объекты для сноса, а также схема движения грузового транспорта при проведении строительных работ;
  • наличие на земельном участке коммуникаций, а также предварительное обозначение мест для подключения к ним возводимого строения;
  • зонирование прилегающей к застройке территории с указанием границ и особых зон.

Если составление пояснительной части СПОЗУ требует только внимательности и соблюдение всех требований, то для графического изображения чертежа необходимо владеть навыками рисования или работы в специальном программном обеспечении. Готовый документ должен соответствовать не только требованиям закона, но и градостроительному плану вашего участка. Если допустить ошибку в любой из частей СПОЗУ, то орган местного самоуправления откажет в выдаче разрешения на возведение жилого дома.

Если вы не владеете всеми указанными навыками, правильно составить схему для вас будет очень сложно. Поэтому простой путь — обратиться к профессиональной помощи специалистов, которые справляются с этой задачей за несколько дней. Но не стоит забывать, что их услуги могут стоить дорого.

СПОЗУ схема планировочной организации земельного участка

Изготовление СПОЗУ можно заказать у специалистов или сделать самостоятельно. Сам процесс изготовления несложен и не требует обязательного наличия лицензии, при условии, что здание относится к индивидуальному жилому строительству и имеет не более 3 этажей в высоту. В остальных случаях потребуются проектировочный допуск.

Что нужно знать о подготовке СПОЗУ

Схема планировочной организации земельного участка должна соответствовать ГПЗУ. Закон не запрещает самостоятельную подготовку схемы. Если у вас есть нужные навыки, вы можете сделать СПОЗУ сами. Но прежде чем решиться на такой шаг, учтите несколько нюансов:

  • СПОЗУ – не формализованный документ, но к ней есть требования. Чтобы самостоятельно сделанная схема соответствовала им, сначала придется изучить законодательные нормы.
  • СПОЗУ должна быть утверждена. С самодельными документами могут возникать сложности. И эти сложности далеко не всегда связаны с бюрократической волокитой и затягиванием сроков. Очень часто самодельную схему не утверждают по вполне объективным причинам. И вам придется вносить в нее правки за правками, теряя время.

Когда нужно много разных технических документов, экономия на подготовке схемы редко бывает целесообразна. Выгоднее заказать все услуги у одного подрядчика. Заказать подготовку СПОЗУ можно в компании «Геомер групп». Наши специалисты подготовят схему и помогут ее утвердить. Вы сэкономите свое время.

Как сделать схему планирования земельного участка самостоятельно

В системе норм, правил, документов и стандартов архитектурно-строительного проектирования схема планировочной организации земельного участка – это, по сути всего лишь один из разделов проектной документации на объекты капстроительства. Правила составления схемы и требования к ее содержанию прописаны в таком нормативном документе как Постановление правительства РФ № 87 от 16 февраля 2008 г. [2]. Согласно данному нормативному документу СПОЗУ состоит из текстовой и графической части.

1)  описание земельного участка;

согласовать СПОЗУ

2)  обоснование расположения границ санитарно-защитных зон (устанавливаются согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03);

3)  обоснование планировочной организации земельного участка;

4)  технико-экономические показатели земельного участка;

5)  обоснование решений по инженерной подготовке территории, в том числе решений по инженерной защите территории и объектов капитального строительства от последствий опасных геологических процессов, паводковых, поверхностных и грунтовых вод;

6)  описание организации рельефа вертикальной планировкой;

7)  описание решений по благоустройству территории;

8)  зонирование территории земельного участка, обоснование функционального назначения и принципиальной схемы размещения зон, обоснование размещения зданий и сооружений (основного, вспомогательного, подсобного, складского и обслуживающего назначения) объектов капитального строительства – для объектов производственного назначения;

9)  обоснование схем транспортных коммуникаций, обеспечивающих внешние и внутренние (в том числе межцеховые) грузоперевозки – для объектов производственного назначения;

10)  характеристику и технические показатели транспортных коммуникаций (при наличии таких коммуникаций) – для объектов производственного назначения;

11) обоснование схем транспортных коммуникаций, обеспечивающих внешний и внутренний подъезд к объекту капитального строительства – для объектов непроизводственного назначения.

–  мест размещения существующих и проектируемых объектов капитального строительства с указанием существующих и проектируемых подъездов и подходов к ним;

–  границ зон действия публичных сервитутов (при их наличии);

–  зданий и сооружений объекта капитального строительства, подлежащих сносу (при их наличии);

–  решений по планировке, благоустройству, озеленению и освещению территории;

–  этапов строительства объекта капитального строительства;

–  схемы движения транспортных средств на строительной площадке;

2)  план земляных масс;

3)  сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к существующим сетям инженерно-технического обеспечения;

4)  ситуационный план размещения объекта капитального строительства в границах земельного участка с указанием границ населенных пунктов, границ зон с особыми условиями их использования, границ территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, а также с отображением проектируемых транспортных и инженерных коммуникаций с обозначением мест их присоединения к существующим транспортным инженерным коммуникациям – для объектов производственного назначения.

Как видим, данные требования к составу схемы организации земельного участка выглядят обобщенными и могут быть понятны только профессионалам. Данные сведения нельзя быстро применить на практике неосведомленному человеку. Поэтому давайте разбираться далее.

Можно ли самостоятельно подготавливать схему планировочной организации земельного участка?

По поводу подготовки проектной документации для объектов капитального строительства приведем цитаты со статьи 48 ГрК РФ.

П. 3 «Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства».

1)  работы по подготовке генерального плана земельного участка;

2)  работы по подготовке схемы планировочной организации трассы линейного объекта;

3)  работы по подготовке схемы планировочной организации полосы отвода линейного сооружения.

Что нужно знать о подготовке СПОЗУ

Таким образом, работы по подготовке СПОЗУ для объекта индивидуального жилищного строительства к таким работам не относятся, т.е могут быть выполнены любыми физическими или юридическими лицами.

Для окончательного подтверждения приводим еще п. 5 «Лицом, осуществляющим подготовку проектной документации, может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или техническим заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо». Таким образом, «рисовать» схему планировочной организации земельного участка для ИЖС в рамках градостроительных регламентов может любой собственник земельного участка.

Для этого нужно все же обладать некоторыми навыками черчения или пользования графическими редакторами, инженерными программами, а также знать, как на практике должна выглядеть такая схема планировочной организации земельного участка. Если схема не будет отвечать минимальным установленным стандартам оформления, а также не требованиям градостроительного плана земельного участка, вам откажут в выдаче разрешения на строительство. Чтобы этого не случилось, давайте углубимся, как рисуется схема планировочной организации земельного участка, и рассмотрим образцы схемы.

По своему внешнему виду схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) – это план, схема земельного участка с расположенными на ней капитальными объектами, которые планируется построить или которые уже существуют. При этом на карте обозначаются подъездные пути к объектам, а также места подведения коммуникаций.

–  чертеж градостроительного плана земельного участка;

–  информация о градостроительном регламенте;

–  информация о видах разрешенного использования земельного участка;

–  требования к назначению, параметрам и размещению объектов капитального строительства;

–  информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Т.е. это все данные, которые необходимы для составления схемы планировочной организации земельного участка. Для ее подготовки в качестве подложки желательно использовать чертеж градостроительного плана, приведенный к масштабу М 1:500. В качестве подложки можно также использовать результаты топосъемки земельного участка.

1)  Для составления схемы используется чистый лист бумаги формата А4 или А3.

2)  СПОЗУ можно выполнять как с помощью компьютерных программ, так и рисовать от руки.

3)  Все текстовые обозначения и разъяснения к рисункам рекомендуется выполнять печатными буквами. Наличие нечитаемого текста не допускается.

4)  Нежелательно при черчении и нанесении текстовой информации использовать карандаш.

5)  Наличие помарок и исправлений не допускается. В случае необходимости неверный тест можно зачеркнуть и указать рядом правильные данные. Возле исправления необходимо сделать надпись «Исправленному верить» вместе с подписью застройщика.

–  границы земельного участка, которые следует нанести в соответствии с данными государственного кадастрового учета;

–  существующие объекты капитального строительства, а также те объекты, которые подлежат сносу (с соответствующими пометками);

–  план проектируемого объекта ИЖС без внутренней планировки, только внешние контуры;

–  точные габариты планируемых объектов застройки с их привязкой к границам земельного участка;

–  границы зон с особыми условиями использования (например, зона охраны объектов культурного наследия, зона особо охраняемых природных территорий, водоохранная зона береговой линии, санитарно-защитная зона, красные линии улично-дорожной сети, зона охраны инженерных сетей и коммуникаций и пр., которые указаны в градостроительном плане);

–  границы зон действия публичных сервитутов;

–  экспликацию объектов капитального строительства, а также условные обозначения, принятые в чертеже.

–   технико-экономические показатели застройки земельного участка, которые будут установлены после проведения всех запланированных работ с учетом уже существующих, сносимых, а также подлежащих строительству или реконструкции построек. Показатели, которые должны быть приведены в текстовой части СПОЗУ, включают все показатели, которые нормируются разделом 2 выданного ГПЗУ.

Что входит в СПОЗУ

  • Пояснительная записка. Включает в себя сведения об участке. В текстовой части описывают текущие характеристики ЗУ, планируемые изменения (размещение новых объектов, благоустройство и т.п.). Обязательно в текстовую часть включают обоснование планировочных решений.
  • Графическая часть. Подготавливают в масштабе 1:500. На топоплан наносят границы участка, ОКСы, проектируемый объект, проходы и проезды, функциональные зоны, план подключения к коммуникациям, сервитуты. Если на участке есть объекты, которые будут демонтированы, они должны быть нанесены на план с пометкой о сносе.

Важно! Состав СПОЗУ будет отличаться в зависимости от назначения проектируемого объекта. Например, для промышленных и линейных объектов указывают специфическую информацию. Каждый объект имеет свои особенности. Если их не учесть при подготовке схемы, ее не согласуют.

Узнать эти особенности подробнее можно на консультации эксперта «Геомер групп». Для записи звоните по телефону ☎ 7 (495) 481-49-21.

Самостоятельное изготовление СПОЗУ

Для самостоятельного составления графической части СПОЗУ можно воспользоваться следующей инструкцией.

  1. Заказать топосъемку земельного участка в комитете по архитектуре с нанесенными красными линиями.
  2. Если используете программное обеспечение, отсканируйте участок топосъемки с территорией вашего участка.
  3. Тонкой линией (около 0,4 мм) нанести границы участка. Указать место, где будет располагаться ограждение участка.
  4. Пунктиром указать место, в границах которого можно проводить строительство. Территория указывается с учетом нормативных требований к отступам от смежных участков.
  5. Жирной линией обозначить границы капитального строения, сделать сноски для пояснительных надписей.

Рекомендации:

  • при оформлении СПОЗУ вручную используется только синие или фиолетовые чернила, но лучший вариант — специальная тушь для черчения;
  • текст и рисунки наносятся на чистый лист формата А4 или А3 или с помощью графических редакторов;
  • все надписи на графической схеме пишутся печатными буквами;
  • обязательно необходимо поставить подпись застройщика;
  • если допустили ошибку, не следует пользоваться корректором: аккуратно зачеркните ошибку, напишите снизу верный вариант и надпись «исправленному верить»;
  • для работы с графическими редакторами можно воспользоваться инструментами AutoCAD, 3D Max, Punch!, АРГО, а также небольшими специальными утилитами.

Процесс изготовления чертежа состоит из нескольких этапов:

  1. За основу принимают градостроительный план или топографический снимок зоны застройки. Масштаб изображения предварительно нужно привести к 1:500.
  2. При помощи чернил или туши черного/синего цвета на план наносят границы участка и строительные объекты.
  3. Проектируемые постройки обозначают с помощью пунктирных линий.
  4. Пояснения и технические данные указывают в сноске к чертежу и в текстовой части документа.

Согласование СПОЗУ

Сначала вам нужно подготовить схему. Сделать СПОЗУ для строительства жилого или садового дома вы можете сами или заказать ее в компании «Геомер групп». После того, как схема подготовлена, можно приступать к ее согласованию:

  1. Сформировать и подать уведомление можно на портале Мосрег. К уведомлению нужно прикрепить правоустанавливающие документы на землю и СПОЗУ.
  2. После поступления документов, администрация проверяет их. Срок для проверки – 10 дней. Специалисты проверяют соответствие планируемого объекта ВРИ земельного участка. Документы проверяют на соответствие требованиям закона.
  3. Через 10 дней вы получите ответ администрации. Если никаких нарушений не выявлено, это будет ответное уведомление. После его получения можно приступать к строительству. Когда есть нарушения, вы получаете отказ. В нем будут указаны причины отказа. Если документы требуют согласования с другими учреждениями, будет указан их перечень. В зависимости от участка, может потребоваться согласование с Культурным наследием, Роснедрами, Росавиацией и т.п.
  4. Если вы получили отказ, нужно исправить замечания. Когда СПОЗУ делали специалисты, отказывают редко. В том случае, если все же отказали, кадастровый инженер внесет необходимые исправления. На этом же этапе нужно получить и недостающие согласования.
  5. После того, как все замечания исправлены, уведомление нужно подать заново. К нему вы прилагаете документы с правками и всеми согласованиями.
  6. В течение следующих 10 дней специалисты проверят документы. После этого вы получите ответное уведомление.

Когда подготовкой СПОЗУ занимаются специалисты, согласовать ее в большинстве случаев удается с первого раза. Самостоятельно сделанные схемы могут возвращать неоднократно, так как для неспециалиста бывает сложно учесть все требования и правильно внести правки в документ.

Нужна помощь в подготовке документов и согласовании? Записывайтесь на консультацию или звоните по телефону ☎ 7 (495) 481-49-21. Так вы сэкономите время и сможете вовремя начать строительство.

Требования к оформлению СПОЗУ

Структурно планировочная схема состоит из следующих частей:

  • титульного листа;
  • текстовой составляющей;
  • графической составляющей;
  • приложений.

Основная часть плана — чертеж. Он должен отражать:

  • границы территории землевладения;
  • границы и размеры будущего строения;
  • отступ от капитального строения до границ землевладения (3 м до соседнего забора и 5 м до проезжей части).

Нужна ли СПОЗУ для ИЖС

Также в нижней части чертежа фиксируют перечень данных кадастровой документации:

  • границы и площадь;
  • местоположение существующих капитальных объектов;
  • расположение технических коммуникаций;
  • кадастровый номер;
  • номер плана;
  • пути подъезда и тротуары;
  • местоположение проектируемых строений.

Текстовая часть должна отражать:

  • площадь землевладения;
  • площадь строений;
  • коэффициент и плотность застройки (до 0,2 и до 0,4 соответственно);
  • высота строения и количество этажей;
  • общая и поэтажная площадь здания;
  • обоснования будущих построек и архитектурных изменений.

Оформление схематического планирования под индивидуальную жилую застройку практически не отличается от любого другого вида планирования. Разница заключается только в объеме сведений в текстовой и графической части.

В любом случае СПОЗУ должен содержать обязательные данные:

  • номер ГПЗУ;
  • общую площадь вашего земельного участка;
  • расчеты процента существующей и будущей застройки;
  • суммарная жилая площадь;
  • параметры высоты и этажности постройки;
  • ограждение участка и его тип;
  • вспомогательные постройки;
  • перечень условных обозначений.

Как сделать схему планирования земельного участка самостоятельно

Второй этап согласования начинается после того, как строительство будет завершено.

  • Подготовка техплана. Чтобы поставить новый ОКС на кадастровый учет, вам потребуется техплан дома. Такие документы нельзя подготовить самостоятельно. Это должен делать кадастровый инженер.
  • Подача уведомления. Когда техплан будет готов, нужно подать уведомление о завершении строительства. К нему прилагаем подготовленный технический план.
  • Проверка соответствия. В течение следующих 10 дней специалисты местной администрации будут проверять соответствие построенного дома. Проверяют соблюдение градостроительных норм, санитарных и других требований, качество использованных стройматериалов, безопасность. Готовый объект должен соответствовать не только нормам, но и тем характеристикам, которые были заявлены в первом уведомлении. Невозможно подать уведомление о строительстве трехэтажного дома, а по факту построить пятиэтажный.
  • Получение уведомления о соответствии. Если никаких нарушений нет, вы получаете уведомление о соответствии.
  • Подготовка к регистрации. С этим уведомлением нужно опять обратиться к кадастровому инженеру, который делал техплан. Он прикрепит это уведомление к делу и выгрузит новый технический план.
  • Регистрация дома. Дальше остается зарегистрировать ваш дом в Росреестре. Для этого вы подаете заявление и прилагаете к нему все уведомления и технический план в электронном формате.

В целом, согласовать СПОЗУ не сложно. Единственным препятствием к согласованию может стать нарушение требований к оформлению документа. Чтобы избежать затягивания времени при согласовании, рекомендуем заказать подготовку схемы планировочной организации земельного участка у наших специалистов, чтобы не затягивать с началом строительсва.