Налог на недвижимость в израиле

Предложения израильского рынка недвижимости

Израильский рынок недвижимости стал крупнейшим сектором экономики страны и на протяжении последних 30 лет демонстрирует активный рост. Большое влияние на развитие рынка недвижимости оказывает то, что вся земля в стране разделена на два сектора: частный (10 % от всего объема земель) и государственный.

Сделки с недвижимостью на частных землях не подлежат никаким ограничениям, в том числе их могут свободно приобретать иностранцы. В купле-продаже жилья на государственной земле, в том числе приватизированной, существуют такие особенности:

  • земля передается на правах долгосрочной аренды (обычно на 49 лет, максимум — до 99);
  • совершать сделки могут только граждане страны и лица, обладающие правом на репатриацию;
  • для покупки земли или отдельного строения требуется разрешение Земельного управления;
  • покупка квартиры в Израиле на приватизированных госземлях предполагает автоматическое продление срока аренды;
  • покупка недвижимости на неприватизированных госземлях предполагает выплату государству ежегодной ренты и право государства не продлить аренду после истечения ее срока.

https://www.youtube.com/watch?v=MS7Ttr-_iWEM

Среди главных тенденций развития израильского рынка недвижимости следует выделить:

  • высокие цены на недвижимость и их стабильный рост — с каждым годом купить дешевое жилье в Израиле все труднее. Только в течение 10 последних лет рост цен в зависимости от региона составил от 100 до 300 %;
  • четкое налоговое регулирование;
  • благоприятную ипотечную политику;
  • льготы для репатриантов;
  • резкое превышение спроса над предложением;
  • широкий спектр предложений объектов недвижимости;
  • высокий разброс цен и их зависимость от регионов;
  • низкие темпы застройки;
  • большое число иностранных покупателей «запасного» жилья, которое может не использоваться годами.

Купить квартиру в Израиле недорого в рублях эмигрантам из РФ не получится. Во-первых, недвижимость здесь дорогая, во-вторых, расплачиваться придется только в шекелях, по действующему курсу.

Рынок недвижимости в Израиле разнообразен и готов предложить каждому покупателю большой выбор объектов как первичного, так и вторичного сектора. 48 % всех сделок приходится на жилье экономкласса, 42 % — на коммерческую недвижимость и 10 % — на элитное жилье.

Наибольшей популярностью среди жилого сегмента пользуются:

  • городские апартаменты из 3—4 комнат. Одно– и двухкомнатные варианты в Израиле не пользуются спросом;
  • отдельные дома из натурального дерева;
  • пригородные таунхаусы;
  • виллы;
  • небольшие дачные коттеджи — циммеры, на севере Израиля.

Более 90 % от числа всех сделок в стране приходится на Тель-Авив, Герцлию-Петуах, Иерусалим и Нетанию. В больших городах существует постоянный спрос на офисы. Наибольшую инвестиционную привлекательность имеют большие помещения на этапе строительства.

Цены на квартиры в Израиле по городам сильно различаются и зависят от ряда факторов — региона, района города, планировки, года постройки, близости к морю и др.

Покупка жилья вторичного фонда, построенного до 1980 г., в Израиле может даже принести хорошую прибыль (до 50 % от стоимости квартиры). Это произойдет, если дом будет подлежать реновации: тогда каждый его житель получит большую и более дорогую квартиру.

Налог на недвижимость в израиле

Израиль — передовая страна высоких технологий. Здесь как нигде в мире развита система интернет-ресурсов, занимающихся вопросами недвижимости, которые дают возможность вести поиск круглосуточно.

Помимо оговоренной цены, покупателю придется понести дополнительные расходы. К ним относятся:

  • гонорары. Процедура купли-продажи не обходится без услуг профессионалов. Это прежде всего адвокаты и риелторы. Их услуги необходимо оплатить. Гонорары в среднем составляют 1,5—2 % от суммы сделки НДС (15,5 % от гонорара);
  • государственные пошлины и сборы — проверка регистрации продавца (от 20 до 40 дол. США), подача заявления в ТАБУ (от 60 до 70 дол. США), за регистрацию в кадастре (от 20 до 40 дол. США);
  • обмен валюты — оплата комиссионных банку;
  • при ипотеке — пошлина за кредитование, оценка объекта, страховка – 0,5 % от суммы сделки.

Ипотека в Израиле легкодоступна. Иностранцы также имеют возможность ею воспользоваться, но на более жестких условиях. Наиболее распространены: “машканта” или целевая ипотека для покупки/строительства нового жилья, ссуда от государства и ипотеки от коммерческих банков.

Целевая ипотека с государственным финансированием или “машканта” в Израиле — самый популярный вид ипотечного кредитования для покупки жилья от застройщика. Она дает возможность покрыть до 60 % требуемой суммы с кредитной ставкой 3—4 %. Объект купли-продажи выступает в роли залога. Максимальный срок кредитования — 30 лет.

Купить вторичное жилье в Израиле можно, воспользовавшись государственной ссудой. Однако купля-продажа должна производиться в специально отведенных для этого правительством районах с малоразвитой инфраструктурой.

Коммерческие ипотеки позволяют приобретать частные дома в Израиле, жилье из первичного и вторичного фонда; они не финансируются государством, их предоставляют частные банки в Израиле.

Квартиру или дом в Израиле может купить каждый человек, располагающий достаточным финансами. Нет такого правила, что она становится доступной только лицам, имеющим гражданство страны.

Цена на недвижимость в Израиле довольно высокая, этот факт нельзя отрицать. Особенно высоко придётся заплатить иностранным гражданам без еврейского гражданства – они никаким образом не смогут получить льготы на налоги, предназначенные для еврейского народа. Для состоятельных людей этот факт совсем не является преградой, поэтому крупные инвесторы охотно приобретают апартаменты и дома для проживания и сдачи в аренду.

Высокий уровень жизни в Израиле, а также бесконечно прибывающие новые репатрианты, которым страна практически дарит отличный старт на родине, являются главным поводом высокого спроса на жилье. Поэтому в государстве постоянно строятся новые многоэтажные дома и другие типы новостроек.

Стоит отметить, что в крупных курортных городах Израиля сильно развит рынок краткосрочной аренды жилья. В малых городках, не пользующихся большой популярностью у туристов, можно довольно дёшево приобрести жилье в собственность.

Чтобы ознакомиться с предложениями от застройщиков и продавцов вторичного жилья, можно зайти на несколько интернет-ресурсов, где они размещают свои объявления.

Стоимость квартиры в некоторой степени зависит от города, в котором она находится, а также от городского района. Например, по такому принципу цены на недвижимость сильно разнятся в Хайфе. Новую квартиру здесь можно приобрести за 400-500 тыс. долларов, в то же время новое жилье на юге города в отдаленном от центра квартале обойдется всего в 180-190 тыс. долларов.

Цены на жилье вторичного пользования также разнятся в зависимости от городского района. Исследуя предложения от собственников, размещённые в интернете, можно увидеть большую разницу. 4-комнатная квартира в 5 мин ходьбы от центра Хорева – 385 500$, а жилье примерно с теми же условиями в районе Кирьят Элиэзер – 234 000$. Считается, что  по сравнению с другими приморскими городами Израиля, Хайфа предоставляет недорогие квартиры.

деньги

Самые дорогие апартаменты Израиля находятся, конечно, в столице – Иерусалиме. Желающие постоянно находиться как можно ближе к еврейским святыням должны быть готовы выдать кругленькую сумму. Если сравнивать расценки на трехкомнатные квартиры, то в центре города они варьируются от 500 тыс. долларов и выше, в спальных районах – от 250 тыс. долларов.

Тель-Авив считается деловой столицей Израиля. Практически все самое дорогое жилье государства сконцентрировано в этом городе. Купить квартиру в Тель-Авиве не представляется возможным для человека среднего класса. Стоимость 1 м2 жилища, окна которого не выходят на море, составляет от 10 до 20 тыс. долларов.

Стоимость 1 м2 апартаментов с живописным видом из окна – в 2 раза выше. В мировом рейтинге с самой дорогой стоимостью недвижимости Израиль, а точнее, Тель-Авив находится на 16 месте. Приобретение недвижимости в этом городе станет отличной прибыльной инвестицией: собственники зарабатывают хорошие деньги на кратковременной и долговременной аренде.

  • Холон (8,6 км);
  • Гиватаим (4,3 км);
  • Рамат-Ган (4,5 км);
  • Петах-Тиква (10 км).

Примерные цены жилья в пригородах Тель-Авива приведены в таблице.

Количество комнат Стоимость, тыс. $
2 250-300
3 300-350
4-5 400-600

В других приморских городах Израиля (за исключением Тель-Авива) ценовая политика изменяется в зависимости от конкретного месторасположения апартаментов: наибольшая их стоимость отмечается в прибрежной зоне, во „внутренней зоне“ города цены снижаются. К таким городам относят:

  • Ашкелон;
  • Ашдод;
  • Эйлат;
  • Нетанию;
  • Бат-Ям;
  • Ришон-ле-Цион;
  • Нагарию.

При тщательном поиске в этих городах можно найти недорогую недвижимость от 130 000 $ за небольшую „двушку“ (40 м2).

Отдельно можно выделить город Герцлия-Питуах – один из самых богатых во всем Израиле. Славится отдельным сектором, в котором проживают иностранные и израильские богачи. Этот сектор можно сравнить с московской „Рублевкой“.

В Герцлии-Питуах недвижимость представлена, в основном, дорогими эксклюзивными виллами, но можно подыскать жилье в элитной новостройке или старом, но хорошо сохранившимся доме на востоке города. Квартира в элитной новостройке с видом на море с метражом 200 м2 обойдется в 4-8 млн. долларов, студия (33 м2) – в 500 000 $. Здесь, как и в Тель-Авиве развит рынок кратковременной аренды со ставкой на туристов, купить вторичное жилье в городе тяжело.

Самые дешёвые варианты жилья в Израиле нужно искать на южной и северной периферии. На юге наиболее демократичны цены в Араде, Димоне, Офакиме, в северной части страны – Кирьят-Шмоне, Цфате. За трехкомнатную квартиру, предлагаемую собственником, можно дать 138-165 тыс. долларов, за двухкомнатную – 125-130 тыс. долларов.

Особенности недвижимости Израиля: на что нужно обратить внимание?

Недвижимость Израиля имеет несколько особенностей, на которые необходимо обратить внимание, прежде чем решиться на покупку.

Израиль – страна, которая поддерживает культ семьи, поэтому практически все апартаменты имеют несколько комнат, а метраж, в основном, начинается с отметки 80 м2. Редко когда удаётся найти предложение об аренде или продаже однокомнатной квартиры-студии.

Некоторые наивно предполагают, что право собственности на какой-либо вид израильской недвижимости даёт право на получение вида на жительство. Это неправда. Приобретая квартиру или другую недвижимость, не получится стать гражданином Израиля.

Большой поток репатриантов, решивших вернуться на родину, страна встречает с распростертыми объятиями, предоставляя всевозможные скидки и пособия. То же касается приобретения жилья. В некоторых случаях государство предоставляет бесплатное жилье для новых репатриантов, но срок ожидания в этом случае очень большой, и ждать приходится 10 лет и более.

Почти всегда процесс купли-продажи жилья проходит в присутствии адвокатов обеих сторон. Это стало обязательным условием проведения подобных сделок. Зато услуги риелтора совсем необязательны, ими, в основном, пользуются те, кто плохо владеют ивритом.

Если жилье приобретается не для целей проживания в нем, а для сдачи в аренду, нужно знать о недавних нововведениях – теперь прибыль от аренды облагается налогом. Это немного снизило ажиотаж со стороны иностранных покупателей, но не радикально. Налоговая ставка зависит от размера получаемой прибыли и достигает 31%.

Если прибыль находится в районе 2750$, есть шанс снизить ставку подоходного налога, при размере до 1378$ прибыль не облагается налогами (здесь приведены значения нетто). Можно выплачивать налог прибыли-брутто, ставка которого 10%. За каждую последующую квартиру (более 2) налог на прибыль возрастает: для третьей он составит около 33 000$, для четвёртой – 60 500$, для пятой – 102 000$.

С 2019 года все покупатели должны строго отчитаться, откуда у них появились деньги на покупку недвижимости. Если недвижимость перешла в руки собственника по наследству, также нужно предоставить подтверждение.

Квартиры

Все нововведения сократили общее количество сделок по купле-продаже недвижимости в Израиле, что в свою очередь спровоцировало сегодня снижение стоимости цен на вторичное и первичное жилье. Однако, нельзя сказать, что в скором времени не будет подъёма цен на жилье. Израиль – страна относительно небольшая, земля, пригодная под застройку, со временем закончится. Поэтому инвестиция в израильскую недвижимость, несмотря на сегодняшнюю ситуацию, является очень выгодной.

Налоги при покупке жилья

Стоимость квартиры в Израиле в долларах США во многом зависит от того, в каком регионе, городе и даже районе города находится недвижимость. Наиболее доступно жилье в небольших поселках на севере и на юге страны. Например, в Тверии можно приобрести 2-комнатную квартиру за 100 тыс. дол. США.

На другом ценовом полюсе находятся престижные районы Тель-Авива, а также курортные места средиземноморского побережья: апартаменты обойдутся не дешевле 400—500 тыс. дол. Среди основных причин, почему в Израиле дорогое жилье, можно назвать постоянный спрос на него из-за стабильного увеличения численности населения (в 2019 г. прирост составил 140 тыс. человек) и дороговизну жизни в стране в целом.

Средняя стоимость квартиры в Тель-Авиве постоянно растет. Дорогие и элитные квартиры — в Северном Тель-Авиве (один из самых престижных микрорайонов — Рамат-Авив) и Флоране. Это наиболее спокойные и безопасные районы города.

Более дешевое жилье доступно в районах Неве-Шаанан, Ха Тиква и Шапиро, но следует учитывать, что это наиболее опасные для проживания места в городе.

Цена за 1 кв. м Апартаменты     Элитное жилье (пентхаус/вилла)
2 комнаты 3 комнаты 4 комнаты
9 000-11 000 476000 677000 955000 от 2 900 000

Недвижимость в Израиле

На то, сколько стоит квартира в Тель-Авиве, может повлиять не только место нахождения или метраж, но и такие факторы, как наличие вида на морское побережье, близость к университету.

Хайфа — третий по величине город Израиля, расположенный на севере страны. Наиболее элитное и дорогое жилье можно найти в спальных районах верхнего города — Кармель Царфати, Ахуза и других.

Купить квартиру в Хайфе от собственника в неплохом районе и по относительно доступной цене можно в Неве-Шенаане. В нижнем городе более удачные для проживания места — Бат-Галим, Шпринцак.

Районы Халиса и Тель Амаль также отличаются невысокими ценами, но в них проживает много эфиопских репатриантов. Продажа квартиры в новостройках Хайфы от застройщика — довольно выгодное предложение, позволяющее подобрать нужный вариант.

Цена за 1 кв. м Апартаменты     Элитное жилье (пентхаус/вилла)
2 комнаты 3 комнаты 4 комнаты
3000-5500 180000 255000 365000 1800000

Один из наиболее востребованных городов — Иерусалим.

Купить недвижимость в Иерусалиме по доступной цене довольно проблематично. Этот город всегда был центром притяжения для адептов трех религий, а после официального переноса столицы государства в Иерусалим цены стали еще выше.

Наиболее популярны районы, находящиеся ближе к центру города, — Бейт-а-Керем, Рехавия, Тальбия (здесь самые дорогие апартаменты). Более демократичные цены в светских районах — Йамин Моше, Найот, Рамат Дения, Гиват Масуа, Арнона. Относительно недорого можно приобрести квартиру в пригородах (например, Маале Адумим).

Цена за 1 кв. м Апартаменты Элитное жилье (пентхаус/вилла)
2 комнаты 3 комнаты 4 комнаты
6 500-10 000 380000 492000 700000 2500000

Месторасположение Ашдода на морском берегу способствует тому, что многие желают здесь приобрести недвижимость. Купить дом в Ашдоде в среднем будет стоить от 700 тыс. дол. США.

Цена за 1 кв. м Апартаменты Элитное жилье (пентхаус/вилла)
2 комнаты 3 комнаты 4 комнаты
4000 217000 308000 434000 2000000

Купить дом в Израиле на берегу моря можно в Ашкелоне, который также находится на средиземноморском побережье. Серьезный минус такого варианта — близость к сектору Газа, что, правда, отображается также и в более доступных ценах на жилье.

Так, дом с пятью комнатами здесь легко можно купить за 400 тыс. дол. США.

Цена за 1 кв. м Апартаменты Элитное жилье (пентхаус/вилла)
2 комнаты 3 комнаты 4 комнаты
3000 167000 237000 332000 900000

В безопасных районах, например в Эйлате — самом южном городе страны, расположенном на Красном море, активно развивается строительство, а цены на недвижимость конкурируют с районами Центрального Израиля — 400 тыс. дол. США за 3-комнатные апартаменты, 700 тысяч – за дом.

Курортный городок Нетания пользуется большой популярностью не только у репатриантов. Более доступное жилье — в Ир-Ямиме, NAT-600, Кирьят-Нордау, более дорогое — в Рамат-Полеге, Кирьят-Хашароне, Айн-Хатчелете.

Цена за 1 кв. м Апартаменты Элитное жилье (пентхаус/вилла)
2 комн. 3 комн. 4 комн.
4700 256000 362000 511000 1200000
Цена за 1 кв. м Апартаменты Элитное жилье (пентхаус/вилла)
2 комнаты 3 комнаты 4 комнаты
5250 275510 393211 553705 1500000
Цена за 1 кв. м Апартаменты Элитное жилье (пентхаус/ вилла )
2 комнаты 3 комнаты 4 комнаты
5177 278190 395886 556380 1450000

Прежде чем совершить покупку квартиры в Израиле, следует ознакомиться с сопутствующими мероприятию расходами:

  • Гонорар адвокату – в среднем услуги адвоката составляют примерно 1,5% от стоимости квартиры НДС (около 15,5% от гонорара).
  • Проверка наличия регистрации на имя продавца – 20-40 долл. США.
  • Подача заявления в бюро регистрации недвижимости о намерении совершить сделку купли-продажи – 60-70 долл. США.
  • Налог на покупку недвижимости – 8-10 % в зависимости от стоимости квартиры.
  • Комиссия агенту – около 2,5% при покупке квартиры на вторичном рынке; в случае покупки квартиры в новостройке комиссию агенту выплачивает компания-застройщик.

Мас рехиша предполагает оплату, величина которой напрямую зависит от стоимости квартиры и количества жилья в собственности в общем. Чем выше эти показатели, тем выше сумма мас рехиша. В таблице приведены стандартные значения налога при приобретении первой квартиры.

Ступень (стоимость жилья), тыс. $ Налоговая ставка, %
До 427
От 427 до 506 3,5
От 506 до 1 305 5
От 1 305 до 4 350 8
От 4 350 10

В случае приобретения в собственность второго жилья налогообложение мас рехиша предполагает только 2 ступени: при стоимости квартиры ниже порога 1 350 000$ ставка составит 8%, выше порога – 10%.

Прибывшие на территорию Израиля новые репатрианты могут воспользоваться специальными льготами, которые подразумевают снижение процентной ставки мас рехиша. В данном случае порог составляет 462 565$. Если квартира стоит меньше этого значения, то репатриант платит 0,5%, если больше – 5%. При этом квартира стоимостью до 427 000$ не облагается налогом. Льгота действует только на приобретение первого жилья. Кроме репатриантов в группу людей, имеющих льготы, входят:

  • инвалиды;
  • жертвы террора;
  • родственники погибших солдатов (для дальнейшего пользования квартирой).

Инвалиды могут воспользоваться своим статусом всего дважды. Вне зависимости от стоимости жилья налог при покупке составит 0,5%.

Льготы на налог распространяются только для граждан Израиля, поэтому иностранные инвесторы ими воспользоваться не могут.

Другие налоги

Налог на недвижимость в израиле

Существуют ещё несколько разновидностей налогов, которые необходимо оплачивать после взятия недвижимости в собственность.

Арнона – муниципальный налог, его оплачивает каждый собственник недвижимости. Деньги идут на финансирование муниципалитета и, соответственно, на благоустройство города. Налоговая ставка зависит от месторасположения города. По статистике, городом с самым высоким значением арноны считается Иерусалим. Арнону платят ежегодно, причём сумму делят на части и выплачивают 1 раз в 2 месяца. Если собственнику позволяют средства, можно оплатить арнону 1 раз в год, ее сумма будет меньше.

Также следует рассмотреть некоторые налоги, которые оплачиваются продавцом недвижимости.

Первый из них – мас шевах – налог на прибыль. Его взимают при перепродаже квартиры. Величина рассчитывается путем разницы между первоначальной стоимостью и новой ценой при продаже. Ставка зависит от даты оценки жилья, конкретные значения сведены в таблицу.

Дата оценки Ставка, % от разницы цен
До 7.11.2001 50
До 31.12.011 20
После 31.12.2011 25

Есть ещё один налог – этель ашбаха, который берут только в случае перепланировки и ремонта жилища, способствующие повышению стоимости. Его размер составит половину величины, на которую поднялась стоимость. Обычно этот налог оплачивают и покупатель, и продавец, разделяя сумму пополам.

Каждый решившийся на приобретение жилья в Израиле старается как можно более точно рассчитать и запланировать расходы. Кроме затрат на покупку и уплаты налогов, могут возникнуть следующие дополнительные расходы:

  • оплата услуг адвокатов – около 1,5% от цены апартаментов (плюс НДС с 15,5% от вознаграждения адвоката);
  • проверка того, что продавец действительно является собственником апартаментов – в среднем, 30$;
  • заявление на регистрацию жилища – 70$;

В случае приобретения вторичного жилья без маклера навряд ли получится сделать удачную покупку, поэтому придётся ему заплатить за работу около 2% цены жилья.

Приобретение в собственность вторичного жилья в Израиле

Процесс купли-продажи квартиры в израильской новостройке после того, как покупатель определился с выбором, начинается с оформлением предварительного договора. Эта бумага даёт уверенность обеим сторонам (и застройщику, и покупателю), что сделка пройдёт по обговоренным заранее условиям.

Вторым шагом на пути к приобретению нового жилища станет оплата первого взноса. Для этого на счёт застройщика покупатель перечисляет 1-5% от полной стоимости объекта. Затем снова необходимо вернуться к договору, согласовать все детали и нюансы и составить окончательный вариант документа. Подписать бумагу нужно до истечения срока 30 суток после заверения заявки официальным лицом.

Следующий взнос составит 10-15% от всей стоимости апартаментов. Оплату остальных взносов необходимо согласовать с застройщиком и вместе разработать схему выплат. Оставшаяся после первых двух взносов сумма должна быть поделена на кварталы. В случае, если будущий собственник желает иметь в договоре зафиксированный размер метража жилища, ему придётся оплатить не менее 80% всей его стоимости в течение первых 2 мес.

с момента официального подписания контракта. С одной стороны, это правило вызовет неудобства в связи с быстрой оплатой, но с другой позволит приобрести жилье с желаемыми размерами. Дело в том, что в Израиле, отклонение от договора в размере не более 2% не считается основанием для судебного разбирательства.

Таким образом, застройщик может предоставить квартиру метражом 49 м2 вместо указанных в контракте 50 м2, а платить все равно придётся за 50 квадратов. При покупке квартиры в престижном районе крупного города, где 1 м2 площади может стоить 20 000$ и больше, это может понести большие денежные растраты.

Окончательным этапом покупки квартиры в новом доме является оплата налога на приобретение жилья. Его необходимо оплатить в течение 50 суток с момента подписания заявки. Также по новым правилам, введённым с января 2019 года, нужно отчитаться перед Налоговым управлением Израиля о источниках затраченных на куплю жилья средств.

Статус собственника квартиры застройщик оформляет самостоятельно, но ожидать официального подтверждения можно в течение нескольких лет. В период ожидания при необходимости можно использовать договор купли-продажи в качестве основного документа.

Как только подходящее предложение будет найдено, нужно составить с собственником жилья предварительный договор купли-продажи и отдать его на рассмотрение адвокату. После проверки условий контракта и самого жилья адвокатом можно составить официальную версию контракта. Если все условия документа устраивают обе стороны, бумагу подписывают. Покупатель оплачивает стоимость апартаментов, затем проходит госрегистрацию и получает право на собственность.

Сегодня в Израиле проживает большое количество наших бывших соотечественников. Находятся там и студенты, выбравшие для обучения один из израильских вузов. Для них актуальна краткосрочная аренда квартир в Израиле. Согласно реалиям 2019 года, аренда небольшой квартиры обойдётся студенту относительно недорого.

Продажа квартиры в новостройках Хайфы, Иерусалима, Тель-Авива и других густонаселённых городах Израиля проходит в несколько этапов:

  1. Выбор жилья.
  2. Подписание заявки на покупку недвижимости.
  3. Оплата первоначального взноса, который составляет 1-5% от стоимости жилья.
  4. Внимательное изучение и проверка условий договора, согласование его с застройщиком.
  5. Подписание договора в течение 30 дней после визирования заявления на покупку недвижимости.
  6. Доплата за в размере 10-15% стоимости объекта по договору.
  7. Составление графика платежей, которые привязаны к индексу цен в стране (если покупатель хочет указать в договоре фиксированную стоимость квадратных метров, он вынужден оплатить 80% стоимости объекта в течение последующих двух месяцев с момента подписания договора).
  8. Уплата налога на покупку в течение 50 дней с момента подписания заявления на приобретение квартиры.

Вторичный рынок

Вторичная квартира в Израиле может быть приобретена ещё быстрее. Алгоритм приобретения вторичного жилья представляет собой следующее:

  1. покупатель выбирает объект;
  2. покупатель и продавец заключают предварительный контракт;
  3. время юридической экспертизы всех представленных документов на жильё;
  4. составляется договор купли-продажи;
  5. покупатель получает согласование гос. органов (этот этап не всегда является обязательным);
  6. покупатель и продавец подписывают договор;
  7. перерегистрация объекта недвижимости на покупателя.

“Вторичка” позволяет купить квартиру в Израиле сравнительно дешево и к тому же дает возможность оформить право собственности на недвижимость значительно быстрее, чем в случае приобретения квартиры в новостройке. На первичном рынке оформлением права собственности занимается компания-застройщик, поэтому процесс может затянуться на несколько лет. А пока длится оформление, документом, подтверждающим право собственности, является договор купли-продажи.

Цены на жилье в разных городах Израиля

Процесс купли-продажи включает несколько этапов и соответствует принятой мировой практике.

Первый этап — подготовительный. Это поиск квартиры или дома, переговоры с владельцем, сбор информации о жилье, соседях, торг.

При покупке у застройщика после выбора компании и подписания заявки на недвижимость покупатель должен:

  • оплатить первичный взнос — 1—5 % от суммы сделки;
  • согласовать с компанией-застройщиком условия договора и подписать его;
  • оплатить взнос в 10—15 % от указанной в договоре цены;
  • утвердить график платежей или оплатить 80 % суммы в течение 60 дней после подписания договора;
  • уплатить налоги на покупку.

При покупке вторичного жилья следует совершить четыре шага.

Если без риэлтора можно обойтись, то без помощи адвоката купля-продажа квартир со вторых рук в Израиле станет невозможной. Именно адвокат сможет проверить юридическую чистоту сделки (на наличие долгов по кредиту, арестов, принадлежность земельного участка) и приготовит все официальные бумаги.

На проверку необходимо время, поэтому квартиру необходимо зарезервировать: подписать “зихрон дварим” — предварительный договор. Для резервации необходим задаток — от 1 до 10 % от суммы сделки. В документе следует четко прописать форс-мажорные ситуации, чтобы в случае расторжения сделки понести минимальный ущерб.

Основной договор подписывают владелец и покупатель в присутствии адвоката или адвокатов. Нотариально такой документ не заверяется. Договор должен подробно оговаривать все основные юридические позиции:

  • информацию об участниках сделки;
  • описание жилья;
  • цену, способ и сроки выплаты денег;
  •  порядок передачи недвижимости во владение;
  • механизм возврата ссуды (при покупке в рассрочку);
  • наказание за срыв сделки и другие аспекты.

Стороны также заполняют бланк для заявки в ТАБУ (Бюро регистрации недвижимости) для предотвращения иных транзакций с объектом недвижимости до момента завершения сделки; это особенно важно при ипотечном кредитовании.

После заключения договора в Израиле принято оплачивать от 10 до 30 % от оговоренной суммы.

Цены на жилье в израильских городах

Оплата возможна исключительно в израильских шекелях через банк, согласно срокам, прописанным в основном договоре купли-продажи. Оплачивать можно через банковский счет покупателя, открытый в израильском банке, или через доверительный счет, открытый адвокатом. В этом случае покупатель должен перечислить на счет адвоката сумму сделки, которая поступит продавцу после выполнения им всех условий.

С 01.01.2019 можно оплачивать до 10 % от суммы наличными, но не более 11 тысяч шекелей.

После того как продавец получил полную оплату недвижимости, ключи от квартиры передаются в руки покупателю, который уже имеет право пользоваться объектом. Завершение сделки наступит только после регистрации нового собственника и получения выписки из реестра.

Регистрацией должен заниматься адвокат, который по ее завершении получает свой основной гонорар. С 01.01.2019 покупатели для того, чтобы записать жилье на свое имя в ТАБУ, обязаны в течение 6 месяцев после даты сделки подать в Налоговое управление декларацию об источнике средств для оплаты квартиры.

Жилье в ипотеку

Далеко не каждый сможет купить в Израиле желаемую квартиру сразу, зачастую приходится брать кредит в банке. Самый выгодный процент даёт льготная услуга под названием машканта. Эта госсуда, позволяющая сэкономить на ежемесячных выплатах, выдаётся банком Израиля. Машканта популярна у новых еврейских репатриантов и коренного населения.

Госипотека выдаётся практически каждому желающему (и коренному населению, и репатриантам, и иностранным покупателям). Кроме того, за взятые в ипотеку деньги можно купить любое жилье (новое, вторичное). Однако, существует единственный, но очень весомый минус госипотеки – выдача кредита на приобретение жилья в не очень благополучных районах страны с низким уровнем развития инфраструктуры и невысоким уровнем жизни в общем.

Еще один выход из положения – взять кредит в коммерческом банке Израиля, условия которого не регулируются государством. В этом случае нужно быть предельно внимательным, возможно, понадобится помощь хорошего адвоката для анализа предлагаемых условий

с

Приобретение дома или квартиры на территории израильского государства сегодня возможно и в кредит. Иностранное лицо при этом должно помнить о том, что:

  • право на получение кредита есть как у гражданина Израиля, так и у иностранца;
  • максимальный размер суммы кредитования не превышает 60%;
  • оценка квартиры или дома – прерогатива банка;
  • погашать ипотеку нужно каждый месяц.

Оформить ипотеку достаточно просто. Для этого россиянин обязуется предоставить справку НДФЛ, выписку со счёта в банке и заграничный паспорт. Важно учитывать, что сотрудники банка могут попросить предъявить и дополнительные документы.

Израильские банки

Для того чтобы получить кредит на приобретение недвижимости в банке Израиля, покупателю нужно представить документы о доходах за последние 6 месяцев. До момента полной выплаты ссуды купленная недвижимость является собственностью банка. Получение ипотечного кредита обычно сопровождается расходами на оплату делопроизводства в банке, оформление нотариально заверенной доверенности, а также оценку стоимости недвижимости (оценщик назначается банком).

Покупка жилой недвижимости и ипотека

Исторически налоговая система Израиля сформировалась на принципах британской модели налогообложения. Здесь утверждены довольно высокие налоги, иногда совокупно превышающие 50 процентов от налоговой базы. Тем не менее уплата налогов считается долгом каждого израильтянина. К тому же для репатриантов, которых в Израиле большинство, предусмотрены обширные налоговые послабления, о которых расскажем ниже.

Если в 2019 году человек не отвечает указанным критериям, но желает приобрести резиденство и платить “мас ахнаса” (НДФЛ) в Израиле, государство позволяет ему оспорить количественный и применить качественный критерий – центр жизни. В этом случае проверяются родственные связи, местонахождение личного имущества плательщика налогов, география экономических интересов и так далее.

Всего на территории Земли Обетованной проживает две категории налогоплательщиков. Это лица, являющиеся владельцами предприятий и сотрудники израильских фирм, работающие по найму.

Подоходный налог

Подоходный налог считается прогрессивным, вырастая от 10 до 50% в зависимости от размера заработной платы. Для граждан Израиля действует льготная система налогообложения.

Вид налога Ставка Примечание
Подоходный налог 10-50% Налог на доходы в Израиле взимается по прогрессивной ставке в пределах 7 ступеней, применяемых в зависимости от уровня благосостояния плательщика.
Налог с дивидендов 0.25 В отношении некоторых одобренных государством юридических лиц, выплачивающих дивиденды, ставка налога устанавливается в размере 15-20 %.
Налог с процентного дохода 0.25 Процентный доход от инвестиций в котируемые на бирже ценные бумаги облагается по ставке 15 %.
Роялти (доход от продажи права пользования интеллектуальной собственностью) 0.265
Налог с арендного дохода 31-50% Применяется прогрессивная шкала в зависимости от суммы полученного дохода. Применяются также льготные ставки в размере 10% от аренды жилой квартиры в Израиле
Налог на машину ≈ 92 % Налог на авто в Израиле зависит от стоимости транспортного средства.
Муниципальный налог “арнона” Устанавливается в виде фиксированной суммы каждым муниципалитетом отдельно Платится в виде производной налоговой ставки за 1 м 2 жилья и его площади. Например, в Тель-Авиве и Бат Яме это 49 шекелей, в Хайфе 63 шекеля и так далее.
Налог на собак 338 шекелей Налог на собак в Израиле взыскивается исключительно за некастрированных питомцев.

Большинство жителей Израиля, являющихся наемными работниками, не обязаны платить подоходный налог самостоятельно: если речь идет о зарплате, их налоговыми агентами являются работодатели или иные лица, выплачивающие им постоянный доход. Они удерживают сумму налога и ежемесячно каждое 15-е число перечисляют ее в казну. Для лиц, работающих не по найму, подоходный налог рассчитывается исходя из годового дохода, утвержденного налоговиками по поданной декларации.

Уплата налога производится только после окончания налогового периода, с учетом произведенных ежемесячных авансовых платежей.

Что касается имущественных налогов, то они погашаются владельцами недвижимости также самостоятельно в течение 60 дней с момента совершения сделки.

Владение недвижимостью и налоги

Произвести оплату разрешается в том числе онлайн. Если впоследствии окажется, что гражданин переплатил, налоговое ведомство возвратит часть денег.

Подача декларации

Все плательщики подоходного налога обязаны представлять в налоговую службу годовую декларацию об НДФЛ по установленной форме. Найти нужную форму и отправить отчет поможет официальный сайт налоговой службы в Израиле. От обязанности подавать декларацию освобождаются все, чей трудовой доход в год ниже, чем 643 тыс. шекелей.

Все декларанты обязаны представить свои отчеты до 30 апреля года, следующего за отчетным:

  1. Годовой отчет представляется по форме 1301 в электронном виде.
  2. Для его заполнения можно использовать подсказки на сайте.
  3. На основе введенных данных будет рассчитан налог.
  4. После этого декларация распечатывается и передается налоговому эксперту вместе с документами и приложениями.
  5. После окончательной проверки налоговым органом декларант осуществляет доплату налога (при необходимости).

Порядок заполнения налоговой декларации также можно найти на сайте IRS.

Туристам, желающим посетить Израиль необходимо знать о существовании некоторых тонкостей. Это позволит им остаться в выигрыше даже в самой сложной ситуации.

Как и в некоторых других странах, в израильском государстве введён налог на покупку, который определяется как НДС. На сегодняшний момент он составляет около 18%.

Когда иностранное лицо покидает Израиль, власти страны обязуются осуществить возврат этого налога. Это актуально только для туристов, то есть, тех, кто автоматически освобождён от этого налога.

Другие налоги

В израильском государстве нет единого налога на недвижимость. Вместо него владельцы квартиры или дома обязуются выплачивать муниципальный налог. Ставка этого налога имеет зависимость от того, где именно находится жильё. Не меньшее значение имеет площадь квартиры или дома. Начальная ставка составляет не более 200 шекелей в 30 дней.

В зависимости от стоимости апартаментов при покупке первой и единственной квартиры взимаются такие суммы:

  • от 1 568 800 до 1 860 790 шекелей (от 427 тыс. до 506 тыс. долл. США) – налог составляет 3,5%;
  • от 1 860 790 до 4 800 605 шекелей (от 506 тыс. до 1 млн 305 тыс. долл. США) – налог составляет 5%;
  • от 4 800 605 до 16 002 015 шекелей (от 1 млн 305тыс. до 4 млн 350 тыс. долл. США) – налог составляет 8%;
  • свыше 16 002 015 шекелей (4 млн 350 тыс. долл. США) – налог составляет 10%.

При этом в случае приобретения квартиры стоимостью до 1 568 800 шекелей (427 тыс. долл. США) налог не взимается. При покупке второй и последующих квартир налоги несколько выше:

  • до 4 800 605 (до 1 млн 305 тыс. долл. США) – налог 8%;
  • от 4 800 605 шекелей (от 1 млн 305 тыс. долл. США) – налог 10%.

Граждане Израиля, вернувшиеся на историческую родину по закону «О возвращении», получают право на некоторые налоговые льготы, которые распространяются в том числе и на приобретенное жилье в Израиле для репатриантов.

В частности, покупая недвижимость, новые жители имеют право воспользоваться следующими налоговыми льготами:

  • на квартиру стоимостью до 1 700 605 шекелей (до 462 тыс.565 долл. США) налог составляет 0,5%;
  • на квартиру стоимостью свыше 1 700 605 шекелей (свыше 462 тыс.565 долл. США) налог составляет 5%.

Кроме того, некоторые репатрианты, нуждающиеся в социальной помощи и имеющие тому документальное подтверждение, могут претендовать на бесплатное жилье в Израиле. В частности, право на получение государственной квартиры имеют пенсионеры, инвалиды, неполные и многодетные семьи, а также семьи, один из членов которых имеет тяжёлое хроническое заболевание.

Израильские банки

В нынешнем году средняя цена, по которой можно снять жилье в Израиле, заметно выросла. Это вызвано двумя причинами: высоким спросом среди приезжих и финансовым кризисом, который не обошел стороной и Израиль. Как известно, стоимость того или иного жилья зависит от места его расположения: региона, города, района в нем. Сюда же можно отнести и количество комнат, оснащенность квартиры, удаленность от центра, возраст постройки, в которой она расположена.

Стоимость аренды

Стоимость аренды жилья в Израиле может колебаться исходя из ее площади. Скажем, скромная комната где-нибудь на окраине Иерусалима обойдется от 500 до 1 тысячи шекелей ежемесячно (136-273$).

Количество комнат Цена в шекелях Цена в долларах
1 2934-4034 800-1100
2 4034-5500 1000-1500
3 5500-7334 1500-2000

Диаграмма

Cтолица израильского государства – Иерусалим – город самый дорогой во всех отношениях. Здесь всегда множество приезжих – туристов и паломников – вне зависимости от времени года и погодных условий. В связи с этим нужно быть готовым к тому, что спрос на жилье здесь постоянно высок.

Gо своей величине и значению Тель-Авив ничуть не уступает столице. Причем его значимость даже усиливается благодаря международному аэропорту, расположенному на территории города.

Тип жилья Цена в шекелях Цена в долларах
4-комнатная 3600-8000 982-2181
3-комнатная 3300-4500 900-1227
2-комнатная 2400-3400 655-927
1-комнатная 1700-2300 464-627

Аренда квартиры на короткий период времени составляет от 5 дней до полугода. Вообще здесь предпочитают сдавать апартаменты на более длительный срок – минимум на 1 год. Поэтому снять квартиру в Израиле на 2 недели намного тяжелее, чем на 2 года.

При этом суточная оплата может колебаться от 50 до 100 долларов (183-367 шекелей). Пентхаус или частный дом обойдутся дороже – в пределах 300-1000$ (1100-3667 шекелей).

При съеме квартиры на длительный промежуток времени вполне уместно поторговаться. И хотя большой скидки вы не получите, все же попробовать стоит. Зависеть цена будет от комплектации квартиры, населенного пункта, в котором она расположена, сезона и длительности аренды. Не забывайте, что в пределах курортных территорий стоимость проживания всегда выше, чем в других населенных пунктах.

Если вы планируете обосноваться здесь надолго, примите во внимание такой фактор, как влажность воздуха: чем она выше, тем хуже переносится жара. Однако именно курорты являются тем местом, где снять в Израиле квартиру краткосрочно шансов больше.

Прежде чем будет подписан основной договор о передаче в пользование жилой недвижимости, в Израиле принято составлять соглашение о намерениях. Основная его задача – закрепить на бумаге ваше желание снять квартиру и встречное желание владельца ее сдать. Чаще всего данную процедуру сопровождает внесение какого-то задатка.

Следующий шаг – это открытие счета в банке. Он понадобится по той причине, что все сделки подобного плана в Израиле осуществляются исключительно официально – никаких устных договоренностей не предусмотрено. Счет в банке позволит вам не платить всю сумму за 12 месяцев одним платежом, а выписать хозяину 12 чеков, обналичивать которые он сможет по одному раз в месяц.

Будет нелишним перед заключением сделки проверить удостоверение личности владельца жилья и его права на собственность. Вам же из документов понадобится только ваш паспорт. Для «подстраховки» найдите кого-нибудь, владеющего ивритом и русским языком, кто смог бы вычитать договор.

Заключение

Израиль – привлекательная страна для трудовых мигрантов. Но чтобы жить здесь действительно хорошо, нужно иметь стаж, квалификацию, диплом. То что опыт на родине приезжих часто бывает учтён, внушает определённый оптимизм.

Если вам не важно, в какой именно части страны вы будете жить, то купить квартиру в Израиле дёшево можно на севере. Здесь квартиры большим спросом пользуются в Кирьят Шмона, где двухкомнатное жильё обойдётся всего в 150 тысяч шекелей. А вот цены в Хайфе в среднем составляют 450 – 500 тысяч за квартиру в 3 комнаты.

Учёт всех расходов поможет точно определить, есть ли достаточное количество средств на покупку жилья в Израиле и дальнейшее его содержание. Несмотря на периодические колебания цен на недвижимость в стране, они никогда не упадут до критического уровня, зато будут из года в год повышаться. Например, в Тель-Авиве уже практически не ведутся застроечные работы, так как просто места в городе нет. Если успеть приобрести жилье на выгодных условиях, можно всю жизнь получать с него приличный доход.