Как происходит оценка недвижимости при ипотеке

Зачем делать оценку квартиры при ипотеке?

Для того чтобы узнать корректную стоимость объекта, исходя из которой будет установлен размер ипотечного кредита, проводится экспертная оценка. Профессиональное мнение не учитывает интересы ни одной из сторон кредитного соглашения, то есть является независимым и объективным.

К аргументам, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, можно отнести следующие пункты:

  1. Требования законодательства, согласно которым закладная должна содержать оценку имущества.
  2. Обязательное условие банка. Так как банку необходимо в первую очередь обеспечить возврат денежных средств, сумма займа будет рассчитываться исходя из реальной стоимости жилья, и составит не более 2/3. В случае возникновения просроченной задолженности имущество реализуется, деньги возвращаются кредитору. Банк должен быть уверен, что суммы, вырученной от продажи, должно хватить для полного погашения кредита.
  3. Интересы заемщика. Поскольку оценку проводит независимый эксперт, в его отчете содержится информация о реальной стоимости объекта. При этом учитываются все параметры жилья и изъяны, на которые покупатель мог не обратить внимания. Если стоимость оценки существенно отличается от цены, которую запросил продавец, стоит попытаться ее снизить или задуматься о целесообразности покупки.

Таким образом, сумма жилищного кредита, одобренная банком после рассмотрения документов заемщика, является предварительной и служит ориентиром для выбора объекта. Окончательный размер будет зависеть от стоимости квартиры, которая указана в отчете профессионального оценщика.

Банк определяет размер ипотечного кредита, опираясь на данные оценщика. Может сложиться ситуация, когда сумма займа из-за указанной цены будет меньше, чем та, на которую рассчитывал покупатель. В этом случае может быть несколько выходов:

  • попросить дополнительную скидку у продавца, аргументируя ее данными из отчета;
  • обратиться к другому специалисту и провести новую оценку;
  • найти средства, чтобы увеличить размер взноса наличными;
  • дать банку дополнительный залог, который будет покрывать разницу;
  • найти другую квартиру.

Таким образом, определение цены жилья, приобретаемого за счет заемных средств, должно основываться на мнении независимого эксперта. Методы, как происходит оценка квартиры при ипотеке, подразумевают определение рыночной и ликвидационной стоимости недвижимости. Оба параметра влияют на размер кредита. В случае если заемщик не согласен с результатами оценки, он может ее оспорить или обратиться к другому эксперту.

Оценка квартиры при покупке в ипотеку необходима обеим сторонам кредитного договора. Она является не только ориентиром для выдачи заемных средств, но и определенной страховкой на случай возникновения форс-мажора. Дело в том, что выставляемая продавцом цена может быть завышенной и не соответствовать конъюнктуре рынка недвижимости.

Оценка жилья при ипотеке осуществляется на этапе подготовки документов. Все нюансы прописаны в законе и федеральном стандарте оценки, согласно которым заниматься деятельностью могут лишь субъекты, имеющие на это лицензию. Заемщик вправе самостоятельно выбирать организацию или частное лицо, а может воспользоваться оценщиками, которые прошли аккредитацию в банке, где он собирается закредитоваться.

Точную стоимость услуги можно узнать лишь после консультации со специалистом. В зависимости от региона она может существенно разниться. Так, в Москве, цена колеблется в среднем от 5000 до 10000 рублей и зависит от жилья. Понятно, что при анализе элитного жилья стоимость будет выше, нежели когда эксперты будут готовить отчет по хрущевке за МКАДом. Очень часто компании устраивают акции, и даже сегодня можно найти предложения, стартующие от 2500 рублей.

Проведение экспертизы – дело хлопотное и трудозатратное. Стоимость оценки квартиры для ипотеки зависит не только от самой залоговой недвижимости, но и необходимого пакета бумаг, срочности проведения работ. Все эти затраты ложатся на плечи потенциального покупателя. Банк в этом не участвует, потому что отчет является одним из документов, который заемщику нужно приложить к перечню бумаг, необходимых для оформлении ипотеки.

Заказать документ можно только у тех представителей, которые имеют лицензию на осуществление оценочной деятельности – это закон. Выбирать же самостоятельно или прибегнуть к рекомендованным банком – это уже дело ссудополучателя. Если кредитная организация настаивает на выборе оценщика только из аккредитованного ей списка, необходимо запросить официальное разъяснение такого требования банка, поскольку такое поведение не правомочно.

Независимые фирмы

На сегодняшний день найти фирму, которая бы произвела объективную оценку квартиры для ипотеки, не составляет труда. Выбирая потенциальную, нужно провести сравнительную характеристику не только предлагаемых услуг и скорости выполнения работ, но и стоимости. Вот лишь некоторые из них:

  • ООО «Независимая оценка»;
  • ООО «Независимое Экспертно-Оценочное Бюро»;
  • Независимая оценочная компания «ГЛОБАЛ».

Оценка для ипотеки может проводиться не только независимыми фирмами, но и компаниями, аккредитованными в самом банке. Каждое банковское учреждение на своем интернет-портале размещает информацию с контактными данными каждого субъекта. Важно понимать, что кредиторы сотрудничают не с одним или двумя профессиональными оценщиками. Выбрать всегда можно – в одном только Сбербанке аттестованных оценщиков насчитывается порядка двух с половиной сотен.

Частные лица

Законом не запрещается обращаться к частным лицам, которые имеют право проводить оценку. Они должны быть зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя и обязательно иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей. Это поможет возместить затраты в случае обнаружения ошибки по причине некомпетентности ИП. При выдаче ипотечного кредита не лишним будет согласовать с банком кандидатуру независимого эксперта.

Вначале необходимо определиться с выбором организации или частного лица, которые будут проводить процедуру оценку. Для этого нужно оговорить с представителем все условия выполнения работ и стоимость услуги. Если выбранная кандидатура не входит в список аккредитованных банком, надо согласовать ее, чтобы избежать проблем в будущем. После этого можно оформлять заявку и заключать договор на проведение работ.

Если говорить простым языком, то реальная рыночная стоимость жилья – это сумма, за которую покупатель готов приобрести квартиру, а продавец согласен ее реализовать. Анализ рыночной цены квартиры возможен лишь при изучении существующих предложений на рынке. В расчет берутся квартиры аналогичных потребительских качеств. Чем больше представлено вариантов для сравнительной характеристики, тем точнее будет итоговая цифра.

Ликвидная стоимость

Кроме рыночной стоимости квартиры кредитор принимает во внимание ликвидационную. Это стоимость, за которую можно реализовать недвижимость в кратчайшие сроки при минимуме усилий. Для получения ипотечного кредита крайне важно точное определение рыночной цены аналогичных квартир, поскольку ликвидная цена отличается от нее в меньшую сторону и составляет порядка 70–80%. Банк выдаст заемщику кредит на основании ликвидационной цены.

Оценочная стоимость бывает значительно ниже предложенной на рынке. Разницу можно покрыть собственными деньгами или запросить потребительский кредит, правда, выдан он будет под больший процент. Можно предоставить дополнительный залог банку. Это поможет увеличить расчетную сумму по ипотечной сделке. Разрешается обратиться к независимому эксперту для проведения дополнительной оценки, ведь могли быть не учтены какие-либо нюансы, влияющие на стоимость жилья, например, новостройка от застройщика, наличие ремонта в помещении, расположение поблизости станции метро.

В результате оценочных работ составляется главный документ, которым будет руководствоваться банк при определении суммы кредита. Это отчет, который имеет юридическую силу и соответствует обязательным требованиям заказчика. По своей сути отчетность является доказательством, так сказать, обоснованием того, почему у объекта недвижимости такая цена. Составлять документ разрешается специалистам, которые имеют допуски саморегулирующей организации и застраховавали свою ответственность.

Поскольку отчет имеет юридическую силу, он должен быть составлен правильно. Многие банки могут выдвигать собственные дополнительные требования к оформлению документации, поэтому об этом необходимо узнать заранее, поскольку документ может быть не принят на рассмотрение. Все аккредитованные определенным банком оценщики знают о выдвигаемых условиях, поэтому к оформленной ими отчетности претензий не бывает.

Кроме этого, любой составленный отчет должен соответствовать требованиям Ассоциации Российских Банков (АРБ) и Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК):

  • иметь печатный вид;
  • данные могут быть представлены как табличный так и описательном виде;
  • содержать все необходимые для расчета кредита данные;
  • количество страниц не должно превышать 30.

Поскольку оценка квартиры для ипотеки от банка производится на основании составленного экспертом отчета, документ должен содержать исчерпывающие данные. Обязательно приводится информация о заказчике и исполнителе. Включаются данные об объекте, подлежащем анализу, задачи и методы обоснования стоимости.

Все характеристики объекта подаются в сравнении с аналогичными жилищами, учитываются произведенные перепланировки. Расчет стоимости квадратного метра в сравниваемых квартирах приводится с понижающими и повышающими коэффициентами. Определяется рыночная и ликвидационная стоимость квартиры. Помимо всей этой информации отчет комплектуется приложениями, актами, копиями документов и прочими фотографиями объекта.

В зависимости от сложности и квалификации эксперта подготовка отчета может занимать разное время. На работу может уйти два дня, но может быть и больше, но как правило, в среднем срок составления не превышает пяти рабочих дней. После готовности отчета клиент получает уведомление о том, что документ можно забрать. Если отчет готовился в неаккредитованной компании, необходимо проследить о наличии копий документов, подтверждающих легальность работы компании.

Риски банков при ипотечном кредитовании

В оценке квартиры прежде всего заинтересован кредитор. Независимый анализ проводится для недопущения обмана со стороны заемщика, ведь он может из корыстных целей запросить большее количество денег и истратить их не по назначению. Выдав заемщику на приобретение квартиры крупную сумму, банк рискует, поскольку всегда присутствует риск невозврата кредита.

Если банк настаивает на своем человеке для проведения оценочных операций при покупке квартиры, заемщик может отказаться либо принять предложение. Основным плюсом сотрудничества с аккредитованной компанией является быстрое принятие решения, поскольку их отчеты принимаются практически со 100%-ным одобрением.

Защита интересов заемщика

Поскольку финансово-кредитные учреждения стараются занизить сумму заемных средств, оценка квартиры для ипотеки нужна и покупателю. Таким способом он может аргументировать запрашиваемую сумму денежных средств. Чем большую ссуду он получит от банка, тем меньше собственных средств придется вложить. После проведения независимой экспертизы заемщик может видеть реальную стоимость приобретаемого жилья, а не ту, которая устраивает продавца.

Стоимость оценки

На вопрос о том, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки, ответ будет дан в этой части статьи. Необходимо сразу сказать, что определённой фиксированной стоимости данного вида услуг нет. Цена будет меняться по различным регионам (в Москве цена на услугу выше, чем в регионах). Ещё на стоимость услуги повлияет тип объекта оценки — расчёт цены для загородного объекта недвижимости либо квартиры в таунхаусе обойдётся существенно дороже, чем для жилья в новостройке.

В пределах от 3 до 5 тыс. руб. — такова ориентировочная стоимость оценки квартиры в Москве (для различных типов объектов недвижимости). Для регионов этот показатель будет существенно ниже.

Лучшим решением будет узнать цену на интересующую услугу в определённом регионе проживания на сайте выбранной организации или посредством звонка. Только так можно получить актуальную информацию касательно цен в отдельно взятом случае. Кстати, если у выбранной оценочной компании отсутствует собственный сайт, то будет лучше воздержаться от сотрудничества с такой фирмой.

В результате проведенного анализа эксперт должен представить отчет, отражающий стоимость объекта. Этот документ имеет юридическую силу, поэтому составляется согласно существующим стандартам. Он является обязательным для составления закладной.

По правилам отчет об оценке недвижимости должен быть напечатан на листах формата А4. Все странницы пронумерованы, их количество не превышает 30. Отчет сшивается и заверяется подписью уполномоченного лица и печатью.

Как происходит оценка недвижимости при ипотеке

В содержании должна быть отражена следующая информация:

  • данные организации, которая проводила оценку, с указанием разрешительной документации;
  • методы, применяемые для проведения расчета стоимости жилья;
  • параметры квартиры, влияющие на цену;
  • сравнительный анализ аналогичных предложений на рынке недвижимости;
  • рыночная и ликвидационная стоимость;
  • приложение, в которое входят копии документов на квартиру, фотографии объекта и т.д.

Оценка квартиры для ипотеки занимает 3-5 дней. Если документ нужен срочно, придется сделать доплату. Отчет актуален в течение полугода.

К какому оценщику обратиться?

Оценить квартиру для ипотеки можно в любой компании, однако это не означает, что каждая из них выполнит работу качественно и на высоком уровне. Обращаясь к конкретному оценщику важно, чтобы подготовленный пакет документов не содержал ошибок, из-за которых придется обращаться за услугой к новому эксперту.

Компании, работающие не первый год на рынке, в штате которых только высококвалифицированные специалисты – вот на что надо обратить внимание. Не стоит гнаться за дешевыми предложениями, ведь работа оценщика не может стоить копейки. Выбирая компанию, лучше отдать предпочтение той, расположение офиса которой находится в непосредственной близости к объекту недвижимости – это поможет удешевить стоимость.

Банки рекомендуют своим клиентам обратиться в одну из аккредитованных ими компаний. Списки этих оценщиков можно найти на сайтах кредитных организаций или запросить в одном из отделений. Однако вы имеете право и сами выбрать специалиста – фирму или частного эксперта. Он должен соответствовать следующим требованиям, которые, как правило, не меняются от банка к банку:

  • Деятельность оценщика должна быть застрахована на срок не менее 1 года;
  • Фирма или СРО должны быть членами СРО и постоянно совершать взносы в общий фонд;
  • У оценщика должен быть полис страхования гражданской ответственности, от 300 тыс. рублей.

Как происходит оценка недвижимости при ипотеке

Несмотря на то, что оценка для ипотеки может быть проведена и оценщиком, выбранным самим заемщиком, многие специалисты рекомендуют выбирать среди аккредитованных банком компаний. Дело в том, что банк может потребовать повторное проведение процедуры при малейшем подозрении на завышенную стоимость – а это дополнительные затраты для заемщика.

Необходимые документы

Какие же документы для оценки квартиры для ипотеки будут затребованы?

Для её выполнения заёмщику необходимо наличие такого перечня документов:

  • паспорта;
  • кадастрового паспорта;
  • технического паспорта из БТИ, содержащего план этажа и экспликацию;
  • справки, подтверждающей, что сооружение не будет отправлено под снос в ближайшее время (для новостроек не понадобится);
  • договора купли-продажи.

После сбора всех вышеперечисленных документов можно будет обратиться в специализированную фирму для проведения оценки квартиры.

Подведём итоги

В заключение будут даны основные важнейшие рекомендации, следуя которым процесс оценки жилья пройдёт максимально гладко и без эксцессов. Их список выглядит так:

  1. Необходимо максимально ответственно отнестись к процессу выбора фирмы по оценке недвижимости. Выбранная компания должна иметь хорошую репутацию. Можно воспользоваться услугами организации, которую предложат в банке, но тогда есть большая вероятность получить низкую оценочную стоимость квартиры. Зато в плане репутации всё будет хорошо, т. к. кредитные организации не работают с мошенниками. В случае, если заёмщик хочет обратиться в стороннюю компанию, нужно заранее узнать, принимаются ли её отчёты в том банке, где оформляется ипотека. В противном случае можно впустую потратить деньги.
  2. Не нужно пытаться договориться или дать взятку специалисту по оценке для увеличения конечной стоимости жилья. Фирмы с хорошей репутацией на это всё равно не пойдут. Даже если и удастся путём каких-либо махинаций повлиять на результаты оценки, то впоследствии можно очень сильно пожалеть. Ведь если по каким-то причинам заёмщик больше не сможет выплачивать ипотеку и попытается реализовать квартиру, то полученных средств не хватит, чтобы полностью рассчитаться за кредит.
  3. Если не устраивает результат оценки, лучше обратиться в другую фирму, чем пытаться дать взятку. Вполне возможно, что новая оценка даст более приемлемые результаты.
  4. В случае недостаточной стоимости объекта оценки можно попытаться договориться с продавцом о скидке. Вполне может быть, что он немного понизит цену для реального покупателя.
  5. Необходимо знать, что отчёт об оценке недвижимости действует на протяжении 6 месяцев. По прошествии этого срока придётся вновь пройти оценочную процедуру.

Заявка на заключение оценочного договора

Как происходит оценка недвижимости при ипотеке

Перед тем как эксперт проведет оценку квартиры для ипотеки, нужно заполнить заявку. Как правило, сделать это можно на сайте самой компании, при этом необходимо указать минимум данных. В их число входят ФИО заказчика, место нахождения объекта, подлежащего оценке и некоторая информация о нем. После рассмотрения заявки специалист свяжется с клиентом для назначения времени подписания договора.

Подписание договора

Заключается договор по форме компании в двух экземплярах для каждой из сторон. При необходимости всегда можно внести изменения в документ, если заказчик желает добавить некоторые пункты. Обязательно указывается информация о заказчике, данные об оценщике, его квалификации и наличии гражданской ответственности.

Для заключения договора и проведения оценки квартиры для ипотеки необходимо взять с собой большое количество бумаг. Первое, что потребуется – это паспорт. Если же от имени гражданина выступает доверенный представитель, нужна будет доверенность на право осуществления деятельности. Кроме этого нужно приложить следующие документы:

  • свидетельство о собственности на недвижимость.
  • правоустанавливающие документы (договор дарения, купли-продажи, приватизации и пр.);
  • технический план;
  • кадастровый или технический паспорт;
  • поэтажная экспликация.

Комплексный подход в работе оценочных организаций включает в себя несколько обязательных процедур, что говорит о том, что работа эта не из простых. Сюда входит сбор документов, процесс осмотра объекта и его анализ с составлением подробной отчетности. В зависимости от преследуемой цели применяются разные методы.

Затратный метод в своей основе использует реальное состояние оценочного жилья. В расчет берутся затраты, необходимые для возведения аналогичного объекта. Для этого необходима смета, без которой невозможна точная информация по квартире. При сравнительном методе проводится параллель между равными проданными или выставленными на продажу объектами.