Ликвидационная стоимость недвижимости, оценка и расчет, особенности и функции, метод ликвидационной стоимости

Что собой представляет ликвидационная стоимость?

Ликвидационная стоимость – это цена активов предприятия, из которой вычтены издержки при реализации.

Уменьшение стоимости обусловлено необходимостью продажи объектов в сжатые сроки, возникшей вследствие следующих факторов:

  • Банкротство компании.
  • Необходимость расчетов с кредиторами.
  • Продажа предприятия.
  • Оптимизация производственных мощностей.
  • Необходимость приобретения нового оборудования взамен устаревшего.
  • Изменение направления деятельности предприятия.

Из реальной стоимости активов вычитаются траты на комиссионные сборы, транспортировку, рекламу, хранение. Предусматривается скидка для быстрого привлечения покупателей. Вследствие всех вычетов стоимость активов снижается. Рыночная цена на объекты почти всегда выше ликвидационной стоимости.

ВАЖНО! Продажа по ликвидационной стоимости может быть выгодна предприятию в финансовом плане. Данные случаи характерны при наличии острого спроса на реализуемый актив и увеличение расценок на него. В такой ситуации компания может продать объект по стоимости, которая превышает стандартные расценки.

Оценка недвижимости

Ликвидационная стоимость недвижимости, оценка и расчет, особенности и функции, метод ликвидационной стоимости

Ликвидационная стоимость может отражать различные показатели. Подразделяется она на следующие виды:

  1. Краткосрочная или принудительная. Формируется в результате срочной продажи объектов. Из-за сжатых сроков стоимость снижается до минимума. Данный показатель может потребоваться при расчетах по задолженностям, которые невозможно отложить.
  2. Среднесрочная. На продажу активов выделено относительно длительное время. Задача менеджера – реализация объектов по стоимости, приближенной к рыночной. Возможность отсрочки продажи позволяет грамотно провести рекламную компанию, найти покупателей.
  3. Долгосрочная. Долгосрочная ликвидационная стоимость определяется при необходимости списания активов. В данном случае предприятие не получит никаких средств за объекты.

Обычно под ликвидационной стоимостью понимаются именно расценки при продаже активов. Сокращение цен будет зависеть от двух переменных: обстоятельств реализации и профессионализма менеджера.

Грамотное определение ЛС позволяет сократить расходы компании. В благоприятных обстоятельствах реализация активов может даже принести прибыль. Определение стоимости можно подразделить на следующие этапы:

  1. Анализ сведений, полученных из бухгалтерского учета. Данная информация позволяет определить балансовую стоимость активов. В рамках этапа должна быть проведена проверка наличия реализуемой собственности. Выявляется реальная рыночная стоимость объектов.
  2. Определение расходов по реализации. Нужно установить перечень вероятных расходов при продаже. К ним относятся траты на рекламу, размещение объявлений, поиск клиента. Также нужно учитывать расходы на хранение активов. На втором этапе определяется целесообразность продажи. Не всегда реализация активов – это наилучший вариант. Если расходы превышают ликвидационную стоимость, проще уничтожить объект.
  3. Разработка ликвидационного графика по каждому объекту. Отдельный график на каждый актив необходим потому, что одни объекты реализовать достаточно просто, для продажи других искать покупателя придется долго.
  4. Определение размера уменьшения стоимости. В первую очередь стоимость снижается на те объекты, которые сложно реализовать. Привлекательная скидка играет роль при быстром привлечении клиентов. Активы, на которые есть острый спрос, могут быть проданы по стоимости, приближенной к рыночной.
  5. Организация продажи. Предпринимаются действия, направленные непосредственно на реализацию имущества. Они могут включать в себя рекламные компании, поиск клиентов. Если была выявлена нецелесообразность продажи, то проводится уничтожение имущества.

Рекомендуется делать ставку не на быструю продажу, но на максимальное получение прибыли от реализации. Обычно менеджер ищет ту максимальную стоимость, при которой покупатели появятся в ближайшее время. Конкретный ее размер определяется типом активов. К примеру, реализовать новое оборудование, на который есть острый спрос, можно и по рыночной стоимости. С устаревшей техникой подобный номер не пройдет.

Оценка недвижимости – профессиональная деятельность представителей государства, ее субъектов, физических лиц и организаций, направленная на получение средней величины стоимости конкретного объекта недвижимости.

Представителями могут быть физические лица, прошедшие соответствующее обучение и лицензированные государственными сертификатами организации, осуществляющие профессиональную деятельность по выполнению задач федерального или частного характера.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас – это быстро и бесплатно!

Данный норматив выделяет два основных метода определения стоимости имущества:

  1. Рыночный. Базируется на маркетинговой основе – оптимальный расчет цены строения для ее отчуждения на открытом рынке без учета срока продажи.
  2. Ликвидационный. Опирается на определение конкретной величины стоимости недвижимости, за которую ее можно продать за максимально короткий срок.

Что такое ликвидационная стоимость квартиры? Это конкретная величина расчета цены на квартиру, которая зависит от скорости осуществления процесса отчуждения или передачи недвижимости иному лицу. Необходимость проводить такой метод оценки имущества возникает в связи банкротством юридического лица, неоплаченными долгами физического лица либо передачей государственной собственности во временное или постоянное пользование.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: 7 (499) 553-09-05 в Москве, 7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, 7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Ликвидационная стоимость, ее определение и реализация проводится в первоначальный период отчуждения вещного права:

  • Для физических и юридических лиц в результате списания за долги либо при разделе имущества на доли. Например, при конфискации имущества через суд.
  • Для субъектов федерации и государства, при передаче собственности во владение частным лицам – ликвидации или предоставлении жилого помещения для найма на длительный срок.

Стоимость при вынужденной продаже квартиры определяется в соответствии коммерческой цены на недвижимость с учетом вычета убытков, которые могли возникнуть в процессе подготовки и реализации отчуждения собственности.

При определении величины цены на имущество в обычном случае применяются два основных способа:

  1. Прямой.
  2. Косвенный.

Прямой способ – метод сравнительного подхода. Его основная функция: получить результат путем прямого сопоставления ценовой величины конкретного объекта с аналогами. Такой метод используется в риэлтерских компаниях. Они обладают статистическими данными реальных сумм покупок жилого имущества и могут точно определить ликвидационную стоимость.

Косвенный способ – процедура получения искомой суммы путем анализа рыночной цены на квартиру. При выявлении среднестатистического показателя коммерческой стоимости объекта недвижимости происходит вычет стоимости затрат на его ликвидацию.

Для физического лица или организации, которая не располагает объективными сведениями о реальном рыночном обороте в сфере недвижимости, предпочтительнее использовать косвенный метод получения ликвидационной стоимости жилья.

Л = В*К, где:

  • Л – требуемая к вычислению сумма.
  • В – величина рыночной стоимости рассматриваемого объекта.
  • К – поправочный коэффициент.

Ликвидационный вычет является наиболее значимым понятием, влияющим на окончательную сумму оценки недвижимости. При вопросе, как рассчитать вычет – скидку на ликвидацию жилой собственности, следует принять к сведению следующие факторы:

  • Экспозиционный период. Фактический срок, за который необходимо реализовать вещное право на ликвидацию имущества.
  • Привлекательность для инвестора. Рассматриваются отдельные характеристики жилья, чья функциональность может повлиять на потребительский интерес к товару.
  • Рыночная ликвидность. Маркетинговое понятие: чем выше цена на объект, тем меньше потенциальных клиентов.
  • Субъективные особенности. Учитываются возможные расходы, возникшие в результате подготовки или реализации недвижимости. Например, инвентаризация или необходимость восстановления технических паспортов на собственность.

Главная цель анализа перечисленных понятий – выведение поправочного коэффициента от 0.05 до 0.3, что составляет до 30% от коммерческой стоимости недвижимости. Приведенная ставка является наиболее дефицитным методом определения ликвидности.

Заключение

Оценка ликвидационной стоимости квартиры применяется при вынужденной продаже собственности. Такая оценка имущества применяется:

  1. В случае отчуждения имущества за долги.
  2. При ликвидации муниципальной или государственной собственности.
  3. В случае отчуждения жилья в федеральное пользование.
  4. При реализации квартир в недостроенном многоэтажном доме или частном секторе.

Список законов

  1. Рыночная стоимость недвижимости
  2. Оценка квартиры для ипотеки
  3. Как узнать год постройки дома
  4. Договор купли-продажи

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему – это быстро и бесплатно!

Формула для проведения расчетов

ЛС = Рыночная стоимость x (1 — Коэффициент при вынужденной реализации)

Коэффициент может составлять 0,1 – 0,5 или 10 — 50%. Точная его величина определяется в зависимости от рыночной цены на актив. Устанавливается коэффициент в результате экспертной оценки. Зависит он от следующих факторов:

  • предполагаемые сроки реализации;
  • амортизация оборудования и его тип;
  • рыночная оценка актива;
  • общая ситуация в требуемом рыночном сегменте.

Если провести экспертную оценку невозможно, коэффициент выставляется по нижней границе. То есть он будет составлять 0,5.

Примеры расчета

Ликвидационная стоимость недвижимости, оценка и расчет, особенности и функции, метод ликвидационной стоимости

50 000 умножить на (1 — 0,5)

В результате мы получаем ликвидационную стоимость, равную 25 тысячам рублей.

ВАЖНО! Коэффициент зависит не только от характеристик активов, но и от ряда других факторов: сроки на продажу, уровень спроса. Чем больше возможностей для реализации объекта, тем выше будет коэффициент. При увеличении коэффициента повышается и ликвидационная стоимость.

Нюансы при определении ЛС

При установлении ликвидационной стоимости наблюдаются две основные ошибки: завышение или занижение цены. В первом случае актив не будет куплен, что приведет к проблемам. К примеру, к невозможности рассчитаться по долгам. Во втором случае предприятие не получит ту прибыль, которую могло бы получить.

Итак.Ликвидационная стоимость – это оценка актива для продажи в сжатые сроки. Ее определение подразделяется на ряд этапов, в процессе которых решается вопрос с целесообразностью реализации. ЛС высчитывается на основании формулы, в которой фигурирует рыночная стоимость активов. Результаты оценки зависят от множества факторов, включающих технические характеристики объекта, спрос на него, время, отпущенное на реализацию.